En 2021, un equipo de inversores inmobiliarios contactó a Larspur City con una idea: querían comprar un complejo de apartamentos de lujo de 198 unidades llamado Serenity y convertirlo en un apartamento ‘asequible’ para inquilinos de ingresos medios.
El acuerdo funcionará si el Ayuntamiento de Larkspur tiene la intención de eximir al fabricante del impuesto a la propiedad. Los inversores han prometido que se utilizarán ahorros para determinar el alquiler en el nivel en el que los inquilinos de ingresos más bajos y moderados pueden alquilar.
Hoy, los inquilinos son más que apartamentos relativamente de tarifa de mercado, y, a veces, más que el pago, ha demostrado Mercury News la investigación. Mientras tanto, la limpieza ha estado exenta de aproximadamente $ 14 millones para el impuesto a la propiedad desde 2020.
Cinco años después de la firma de esta concesión, el miércoles, el Ayuntamiento de Larkspur votó por la devolución de exenciones fiscales para devolver las exenciones fiscales de que los beneficios asequibles no fueron suficientes para justificar grandes exenciones fiscales. Este movimiento puede facilitar la forma de hacer lo mismo con acuerdos similares para otras ciudades del Golfo.
La vicealcalde de Larspur, Stephanie Andrés, dijo: «Serenity no ha alcanzado el objetivo de dar instalaciones de tarifas significativas para los inquilinos de ingresos medios». Mientras tanto, el administrador del proyecto y los inversores han ganado $ 7 millones en cinco años desde la adquisición de la propiedad.
Serenity es una de las llamadas propiedades de ‘vivienda esencial’, que fue comprada por una agencia de vivienda comunitaria de California, conocida como Calcha-que fue creada por la colección de inversores inmobiliarios, banqueros y abogados, que fueron creados fuera del dinero público.
Los acuerdos de ‘parada esencial’ hacen esto: un desarrollador notó una propiedad para adquirir un desarrollador. Llegó a la ciudad y acordó unirse a los funcionarios de los funcionarios allí. Si lo hacen, le permite a CalcA emitir bonos o deudas que utiliza para comprar la propiedad. Calcha se convierte en el propietario del proyecto y, dado que Calcha es una agencia gubernamental, los edificios están exentos del impuesto a la propiedad. En el camino, los operadores de bienes raíces privados recolectaron el contrato y operaron los activos. Los banqueros y abogados obtienen sus recortes de emitir bonos.
«Una parte significativa del dólar del dólar se ha utilizado para pagar tarifas de asesores externos costosos que los beneficios de los inquilinos de ingresos medios», dijo Andre sobre Serenity, una de las parcelas más valiosas de los bienes raíces en Lars.
Ahora que Larkspur votó por el Calcha, espera que 12 ciudades más en el Golfo siguieran el caso con la propiedad de «vivienda requerida». En conjunto, estas propiedades han eliminado $ 21 millones de las listas de impuestos anuales.
Más ciudades deberían regresar, puede inducir el modelo de ‘vivienda requerida’.
Sin embargo, Calcha, los tenedores de bonos y los operadores de bienes raíces dicen que su propiedad ha proporcionado alojamiento estable al alquiler para inquilinos de ingresos medios que ganan demasiado de las viviendas federales federales y de bajo ingreso federales, pero pueden luchar para llevar a cabo la renta del mercado.
El cofundador de Waterford, John Drachman, quien opera cinco proyectos de vivienda esencial en el estado, dice que muchos inquilinos están ahorrando lo suficiente para los inquilinos. «Realmente puede tener un impacto negativo en estos inquilinos».
La finalización del estado de sombreado de impuestos puede finalizar las disposiciones asequibles operadas por la propiedad, pero no está claro. El condado de Marine, donde Larspur está sentado, también es miembro de Calcha. No está claro si ellos también tienen que votar para irse para cancelar el estado de deducción de impuestos.
Esta es una decisión, la evaluadora del condado de Marine, Shelley Scott, para gobernar, dijo Andre.
Sin embargo, si el evaluador determina que la limpieza ha perdido su descuento fiscal, puede hacer una catástrofe para los tenedores de bonos. Es probable que sea una aplicación o demanda.
La claridad en Larkspur ya estaba en crisis financiera, debido a su enorme pago de la deuda (el proyecto estaba 100%terminado). En agosto, Los incumplimientos de limpieza en su deuda La mayor parte es para gastar las reservas. El director de propiedad de la propiedad, CatalizadorSe culpan los desafíos financieros y la inflación de la epidemia.
Los otros nueve proyectos de ‘vivienda requerida’ son También lucha por cumplir con su pago de deuda Y aprovechado en reservas. Dos proyectos de Calcha más Santa Y Antioquía Los inversores tienen incumplimientos por no mantener el efectivo tanto como necesiten.
Investigación predeterminada y mejorada del Proyecto Larkspur – Alentó a los tenedores de bonos a interferir con la pureza. En marzo, los tenedores de bonos desestimaron al ex administrador del proyecto, Catalyst y reclutador Waterford, con sede en Larkspur.
Los tenedores de bonos también están en la discusión Reorganizar el proyecto 226 millones de dólaresPuede evitar la venta de la limpieza, que es mucho más baja que Calcha de $ 223 millones pagada para hoy en enero de 2020.
Dutchman dijo que se sorprendió al ver la decisión de retirarse de Calcha en Larspur. Después de nombrar a Waterford como el nuevo administrador de la propiedad, le dijo a la ciudad que necesitaba 60 días para traer el plan de vuelta. Esperaba que no votaran hasta que tuvieran la oportunidad de abandonar Calcha en Larspur.
Sin embargo, estaba claro que después de unos meses con el catalizador y la calculadora, el Ayuntamiento alcanzó un punto de frenado.
Dijo que Andre tuvo una reunión con los administradores de Calcha para discutir la limpieza de la persona y el zoom sobre Zoom. Las dos veces cancelaron la reunión y solicitaron a la ciudad que enviara sus preguntas por escrito.
«La forma en que se ejecuta este proyecto es inaceptable», dice el concejal de la ciudad de Larkspur, Scott Candle. «Calcha no está interesado en reiniciar porque fue un desastre».
En una declaración a esta agencia de noticias, el presidente de Calcha, Doug Verbun, escribe que Calcha «Larspur continuará evaluando sus alternativas y consecuencias relacionadas con la retirada de Larspur».
Él escribe: «Calcha ha renunciado a todas sus tarifas y recientemente ha cambiado a los administradores del proyecto cuando trabajan activamente con los tenedores de bonos mientras trabajan activamente en el éxito del proyecto», escribió «, escribió.
Dutchman es optimista de que Waterford puede cambiar la propiedad con una reconstrucción y cambios operativos y puede recuperar la confianza de Larkspur.
