San José ha aprobado una serie de iniciativas e incentivos de vivienda, incluidos algunos para conversiones de oficinas a residenciales en el centro, para iniciar la construcción de miles de unidades debido a condiciones de mercado previamente desfavorables.
Aunque la ciudad ha aprobado miles de unidades de vivienda desde 2020, menos de un tercio ha iniciado la construcción, lo que deja a San José detrás del mandato estatal de planificar 62,200 unidades para 2031.
Con el mercado de oficinas pospandemia aún tambaleándose, el Ayuntamiento de San José decidió cambiar su programa de incentivos para rascacielos en el centro de la ciudad para incluir importantes reducciones de impuestos y tarifas para conversiones de oficinas electivas, lo que podría resultar más barato y más rápido para agregar viviendas. La ciudad también está ampliando su programa de incentivos multifamiliares, que ha demostrado ser fructífero a la hora de empezar a trabajar después de que comiencen las nuevas tarifas de mercado cero en 2024.
«Como se describió en el gasto del año pasado en estudios de desarrollo residencial, reconocemos los serios desafíos de viabilidad financiera que enfrenta la construcción de rascacielos en el centro», dijo el concejal del Distrito 3, Anthony Tordilos, quien representa a la ciudad. «Creo firmemente que cualquier visión pospandemia para nuestros suburbios debe incluir una cantidad significativa de viviendas nuevas para abordar nuestra escasez de viviendas y restaurar la vitalidad de nuestras calles que ayuda a respaldar nuestros negocios locales, mejorar la seguridad pública y respaldar la salud económica de nuestras ciudades».
En los últimos años, los funcionarios de la ciudad han utilizado incentivos para ayudar a lidiar con las altas tasas de interés y los costos crecientes que han retrasado los proyectos. Un estudio de RAND del año pasado encontró que los proyectos asequibles y a precio de mercado eran significativamente más altos en el Área de la Bahía que en otras ciudades de California y las principales áreas metropolitanas de todo el país, lo que coloca a la región en una desventaja competitiva para el desarrollo de viviendas. Por ejemplo, los costos promedio de desarrollo por unidad son aproximadamente 3,2 veces más altos que en las ciudades de Texas.
El alcalde de San José, Matt Mahan, dijo: «Creo que es importante que también analicemos las matemáticas y nos demos cuenta de que estamos lejos de construir las viviendas que necesitamos». «Si realmente queremos construir viviendas en nuestras ciudades, tenemos que estar dispuestos a hacer cosas bastante audaces».
Aunque el programa de rascacielos del centro de la ciudad ha ayudado a agregar tres proyectos por un total de 1,226 unidades, solo se ha construido un edificio en los últimos años, lo que obstaculiza la visión a largo plazo de la ciudad de aumentar la densidad y convertir el área en un verdadero vecindario de uso mixto.
Los nuevos incentivos para las conversiones de oficinas incluyen una exención del requisito de vivienda inclusiva de la ciudad que reserva una cierta cantidad de unidades para hogares de ingresos bajos, medios o moderados, una reducción del 100% en los impuestos de edificación y construcción y una tarifa de impacto del 50% en el parque para las primeras 500 unidades. Las siguientes 1,000 unidades que utilicen el programa recibirán una reducción del 50 % en impuestos y una reducción del 30 % en las tarifas de impacto del parque.
Los proyectos que podrían beneficiarse de incentivos incluyen el edificio histórico del Banco de Italia.
El Programa de Incentivos Multifamiliares aumentará de 1.800 a 3.600 unidades, con una reducción del 50% en los impuestos a la construcción.
Cinco proyectos han aprovechado la primera fase, incluidos dos de Hanover Co., que le da crédito al programa por ayudar a iniciar el desarrollo al aumentar la rentabilidad del proyecto y reducir los costos.
«Al emprender este programa, Hanover Co. pudo iniciar la construcción de 742 unidades multifamiliares aquí en San José, con 743 aún en proyecto», dijo Deanna Chalfant, vicepresidenta de Hanover Co., destacando las reducciones de costos y crecimiento de las instalaciones. «Este crecimiento fue suficiente para atraer socios financieros y asegurar capital institucional que de otro modo no habría estado disponible».
La expansión de la ciudad de incentivos atrajo a los desarrolladores de siete proyectos adicionales que se incluirán en la lista de elegibilidad de incentivos, incluida la segunda fase de Republic Urban y el proyecto Skyline de Swenson en la estación Tamien.
«No pudimos seguir adelante con el proyecto debido a las condiciones del mercado que socavaron la viabilidad financiera», dijo Melissa Durkin, vicepresidenta senior de desarrollo de Republic Urban Properties. «Sin embargo, se espera que la participación en el Programa de Incentivos de Vivienda Multifamiliar reduzca el costo total del proyecto en un 5%. Estos ahorros no generan ganancias adicionales, sino que reducen la brecha de viabilidad que permite que el proyecto avance a la construcción».
Si bien los programas de incentivos de la ciudad han recibido muchos elogios por parte de los desarrolladores, los cambios en los requisitos generales de vivienda inclusiva de la ciudad han provocado acalorados intercambios entre algunos residentes y funcionarios electos que han llevado a una dura reprimenda de Mahan, quien ha acusado a los organizadores de difundir información errónea y a los residentes de que las políticas de la ciudad son fascistas y dañinas.
Además de agilizar los procesos para proyectos 100% asequibles, el cumplimiento de la vivienda inclusiva ahora incluye el 15% de las unidades que ofrecen entre el 60% y el 110% del ingreso medio del área. Anteriormente, la ciudad permitía a los desarrolladores cumplir con el requisito ofreciendo 15% de unidades entre 50-100% de AMI o 10% de unidades con 30% de AMI.
Si bien los funcionarios de la ciudad han argumentado que alquileres más altos podrían mejorar el potencial de los proyectos, Mahan también señaló que alrededor del 10% de los proyectos se construyeron sujetos a requisitos de vivienda inclusiva, y ninguno de esos desarrollos específicos incluía unidades al 30% del AMI.
Tordillos agregó que cree que la falta de oferta fue un catalizador de la crisis de asequibilidad de la vivienda, argumentando que agregar más viviendas a precio de mercado podría ayudar a desacelerar el crecimiento de los alquileres y eventualmente reducirlos con el tiempo.
«Podemos examinar estudios de casos de otras ciudades que han hecho un trabajo mucho más eficaz a la hora de fomentar la producción de nuevas viviendas en nuestro país», dijo Tordilos. «Ciudades como Austin, Atlanta y Phoenix han construido significativamente más viviendas que San José en los últimos años, y todas esas ciudades están experimentando caídas en los alquileres año tras año debido a su inversión histórica en la construcción de viviendas».
