El mercado inmobiliario de Estados Unidos se divide en dos segmentos: los de altos ingresos de compradores Y vendedor Si bien todavía hay opciones y apalancamiento, todos los demás enfrentan opciones cada vez más reducidas y costos crecientes. Se trata de una segmentación que refleja la economía más grande en forma de K definida para 2025.
Después de un shock económico, algunas partes de la economía se disparan hacia arriba (como el brazo superior de la letra “K”), mientras que otras se mueven hacia abajo, creando una marcada división. El resultado es una recuperación que premia la riqueza y castiga todo lo demás, ampliando la brecha entre quienes pueden esperar a que pase la volatilidad y quienes pueden vivir de sueldo en sueldo.
Ahora, esa división está apareciendo en la economía, desde el gasto minorista hasta el crecimiento del empleo. Pero en ninguna parte esto es más evidente que en el sector inmobiliario, donde el aumento de inventarios y el enfriamiento de los precios significan cosas muy diferentes dependiendo de en qué lado del mercado se encuentre.
«Los vendedores en la cima del mercado pueden, literalmente, ser más pacientes y fijar los precios», explica Jack Krimmel, economista senior. agente inmobiliario.com®
Porque estos vendedores tienen opciones: múltiples propiedades, flujo de caja para sacar a flote múltiples hipotecas y suficientes ahorros para esperar la mejor oferta. El típico propietario de una casa no lo hace. La mayoría está vendiendo la casa en la que viven y el tiempo comienza a correr en el momento en que ponen a la venta.
«El hogar promedio tiene que vender para comprar, por lo que es más probable que bajen sus precios para asegurar su próximo paso», añadió Krimmel. «Los vendedores de casas de lujo tienen el lujo del tiempo».
Donde la paciencia vale la pena
como llano 22 economías estatales coquetean con la recesiónLos propietarios de viviendas más ricos resisten, impulsados por las mismas fuerzas que definen la cima de la recuperación en forma de K: riqueza concentrada, riqueza diversificada y el lujo del tiempo.
«California Y Nueva Yorkque en conjunto representan más de una quinta parte del PIB de Estados Unidos, se mantienen firmes y su estabilidad es crucial para que la economía nacional evite la recesión”, explicó Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics.
Estos dos estados, junto con otras áreas metropolitanas prósperas del noreste, anclan la curva superior del mercado inmobiliario, donde los empleos en finanzas, biotecnología y atención médica continúan generando una demanda constante, según un informe reciente de Kotality.
Datos de Realtor.com Informe de viviendas de lujo Fortalece ese poder. A pesar de que el índice de referencia nacional de lujo cayó un 0,5% en septiembre a 1,24 millones de dólares, los listados de primer nivel están tardando un poco más en venderse: 79 días frente a 62 días para las casas de lujo de precio medio. Esa brecha se ha mantenido estable durante casi una década, lo que subraya el hecho de que incluso cuando el mercado en general se enfría, el avance se desacelera en lugar de estancarse.
Mercados como Santa Bárbara, California, ahora la zona metropolitana de lujo más cara del país, y Bridgeport-Stamford, Connecticut, siguen dominando el umbral multimillonario, respaldados por compradores que pueden pagar en efectivo. Casi la mitad de todas las viviendas con un precio superior a 2 millones de dólares se vendieron sin financiación este año, prueba de que la liquidez misma se ha convertido en la ventaja definitoria del ciclo inmobiliario moderno.
Donde el riesgo está cuesta abajo
Esto contrasta marcadamente con la mitad inferior de la familia en forma de K. Aquí, la asequibilidad se reduce y la incertidumbre subyace en cada decisión.
«Una tendencia en forma de K en el gasto general de los consumidores, impulsada en gran medida por grupos de altos ingresos, hace que los posibles compradores de viviendas de bajos ingresos se vean desafiados por un mercado laboral incierto, salarios crecientes y condiciones financieras en deterioro», dijo la Dra. Selma Hepp, economista jefe de Kotality.
Los últimos datos de la firma muestran que 1 de cada 5 áreas metropolitanas de EE. UU. están registrando caídas anuales en el valor de las viviendas (la mayor proporción desde mediados de 2023), mientras que la morosidad hipotecaria grave está aumentando en varios estados con costos elevados, particularmente FloridaMientras que mercados que alguna vez estuvieron en auge, como Tampa y Orlando, son los que se están enfriando más rápido
Hacen que las cifras sean aún más confusas dado que el auge de las compras no se ha traducido en aquellos que han estado al margen durante años mientras caen los precios de las viviendas.
Parte de esa insatisfacción puede deberse al hecho de que los costos de compra y propiedad de una vivienda están superando los ingresos. Los costos de depósito en garantía han aumentado un 45% en los últimos cinco años, y los pagos reales de las hipotecas han aumentado un 72%, incluso después de tener en cuenta el reciente alivio de las tasas.
Incluso con el enfriamiento de los precios en algunas áreas, tres cuartas partes de los 100 principales mercados del país siguen muy infravalorados, según el Índice de Precios de Vivienda de Kotality.
La fuerza de estas presiones se ha combinado para hacer bajar los precios a pesar de un modesto aumento en la oferta para compradores primerizos y de bajos ingresos y una reciente suavización de las tasas hipotecarias. Entonces, incluso cuando el inventario crece, la rampa de entrada permanece bloqueada y el mercado inmobiliario parece una puerta abierta desde la distancia, permanece cerrada.
La pérdida es moderada.
Parte del peligro de la economía en forma de K es cómo vacía al mismo grupo que alguna vez mantuvo todo unido: las personas de ingresos medios.
Alguna vez la columna vertebral tanto de la demanda de los consumidores como de la estabilidad de la vivienda, las personas con ingresos medios se han estado reduciendo durante más de medio siglo. En 1971, alrededor del 61% de los adultos estadounidenses vivían en hogares de clase media, Centro de Investigación Pew. Para 2021, esa proporción se habrá reducido al 50%, mientras que tanto los niveles de ingresos bajos como los altos han aumentado.
Ahora, esa estratificación ha creado una dependencia indebida de las personas con altos ingresos para impulsar la economía en su conjunto y mantener el gasto.
«Para quienes se encuentran en el 80% inferior de la distribución del ingreso, los costos sólo mantienen el ritmo de la inflación», compartió Zandi en un reciente X publicación. «Aquellos que ganan un 20% más lo han hecho mucho mejor».
Basta mirar a Manhattan para ver evidencia de cómo este patrón se está repitiendo en el mercado inmobiliario. Las compras en efectivo representaron un récord del 69% de todas las ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2025, según el informe trimestral de Miller Samuel para Douglas Elliman. Al mismo tiempo, los acuerdos con financiación contingente (donde los compradores pueden retirarse si no pueden obtener un préstamo) alcanzaron su segundo nivel más alto en una década.
El resultado es una pantalla dividida: un mercado todavía impulsado por los jugadores de arriba, y que se está desacelerando en el resto del mundo.
Acciones: ¿Qué pasa si los ricos dejan de gastar?
El mercado inmobiliario estadounidense (y gran parte de la economía en general) descansa ahora sobre una base frágil: la continua confianza de los ricos.
«La economía estadounidense está impulsada en gran medida por los ricos», dijo Zandi. «Mientras sigan gastando, la economía debería evitar la recesión. Pero si son más cautelosos, la economía tendrá un gran problema».
Esto se debe a que si la demanda es débil en la parte superior, hay poco margen de protección en la parte inferior. La clase media, ya abrumada por salarios estancados y costos crecientes, no puede intervenir fácilmente para llenar el vacío.
En una economía equilibrada, la vivienda refleja una confianza amplia. En forma de K, refleja densidad. Y si la curva superior se dobla, el resto no tiene dónde aterrizar. Porque nunca hubo una historia de mayor desgracia, compradores de arriba y de abajo.
