El mercado inmobiliario de Australia pronto podría colapsar, advirtió un experto, ya que los precios en todo el país continúan alcanzando máximos.
Darren Wilson, director general de Property Sharemarket Economics, hizo esta afirmación, citando la teoría del ciclo inmobiliario de 18,6 años, observada desde hace mucho tiempo.
El ciclo describe un patrón en el que el aumento del valor de la tierra y la expansión del crédito alcanzan su punto máximo antes de desencadenar una recesión masiva que se repite cada dos décadas.
Wilson argumentó que el mercado inmobiliario de Australia había alcanzado su punto máximo, como lo demuestra la venta por 550.000 dólares de un pequeño bloque de tierra de 89 metros cuadrados, menos de la mitad del tamaño de una cancha de tenis profesional al norte de Surfers Paradise.
Catherine y Nick Lyon, que tienen una hija de 22 meses, buscaron casa durante seis años antes de conseguir uno de los bloques vacíos más pequeños jamás vendidos en Queensland.
La pareja dijo que miraron tanto casas establecidas como terrenos baldíos, pero que los precios estaban «fuera de control».
La impactante venta de un bloque de tamaño divertido en Southport se produjo después de que un desarrollador pagara 1,25 millones de dólares por un camino de entrada de 4 metros de ancho en Newtown de Sydney en febrero.
Wilson dijo al Daily Mail que los precios de la vivienda se habían disparado en un corto período de tiempo.
Con sólo 89 metros cuadrados, el bloque baldío de Merron Street en Southport (en la foto) es el terreno baldío más pequeño jamás vendido en Queensland.
«Una revisión rápida de los informes inmobiliarios de la segunda mitad de 2020 muestra que el precio medio de una vivienda en Southport es de 545.000 dólares y el precio unitario medio es de 382.000 dólares», dijo.
‘La casa promedio en venta en ese momento tenía más de 89 pies cuadrados.
«Si avanzamos seis años, la vivienda media en la misma zona alcanzará los 1,6 millones de dólares, el triple».
A pesar de que la asequibilidad cayó a mínimos históricos y los prestatarios alcanzaron sus límites, los precios de las viviendas en Australia continúan aumentando, respaldados casi en su totalidad por la escasez crónica de oferta, la fuerte inmigración y la demanda impulsada por políticas.
Todos los análisis importantes coinciden en que el país tiene un suministro lamentablemente insuficiente.
Ahora que se pronostica que la construcción nacional de viviendas quedará 262.000 viviendas por debajo del objetivo del Acuerdo de Vivienda para 2029, ese desequilibrio es una fuerza clave que impide cualquier ajuste de precios significativo.
El pronosticador inmobiliario Scott Kuru dijo que los precios estaban aumentando simplemente debido a la escasez, con los listados en su nivel más bajo en cinco años, las vacantes en alquiler aumentando casi un uno por ciento y los crecientes costos de construcción asfixiando la nueva oferta.
«La creciente ansiedad de los australianos por la vivienda ha alimentado el conocido estribillo: debe ser una burbuja y debe estallar», afirmó.
Un camino de entrada (en la foto) en Church Street en Newtown se vendió por 1,25 millones de dólares
El gerente general de Property Sharemarket Economics, Darren Wilson (en la foto), dice que hay señales de que el mercado inmobiliario de Australia está llegando al final de un ciclo de aumento de precios de 18 años.
‘Las hipotecas parecen enormes y la trayectoria del crecimiento del precio de la vivienda y de los alquileres parece insostenible.
«Muchos australianos sienten que algo tiene que ceder sin cumplir las condiciones de una clásica caída de precios».
Kuru dice que en una verdadera burbuja inmobiliaria, el exceso de existencias inflaría las vacantes de alquiler.
«En Australia ocurre lo contrario: los inquilinos compiten ferozmente por las viviendas disponibles y los alquileres siguen aumentando», afirmó.
‘El sector de la construcción, que también es el motor necesario para impulsar la oferta de viviendas, está bajo presión.
«Las quiebras de los constructores han aumentado, la escasez de mano de obra, el aumento de los precios de los materiales y las interrupciones en la cadena de suministro han hecho subir los costes de construcción».
Dado que la actividad de aprobación previa de hipotecas se ha recuperado en los últimos meses, los alquileres siguen aumentando y el crecimiento demográfico sigue siendo fuerte, hay pocas señales de que la demanda esté disminuyendo, dijo Kuru.
‘Estos no son signos de un mercado en expansión. Son indicadores de un sistema limitado por la escasez estructural.’
La creciente ansiedad de los australianos por la vivienda ha alimentado un estribillo familiar: el pronosticador inmobiliario Scott Kuru (en la foto): debe ser una burbuja y está a punto de estallar.
El director de Metropol, Michael Yardney, dijo que el ciclo inmobiliario de 18 años era una «historia seductora», no un modelo de pronóstico confiable.
«Un sorprendente número de comentaristas lo citan; incluso algunos economistas deberían saberlo mejor», afirmó.
‘Señalan la crisis de 2008, cuentan 18 años hacia adelante y declaran que la próxima crisis está prevista, que el mercado inmobiliario funciona según un calendario y no según las personas, el crédito y la fe.
‘La crisis de 2008 fue causada por la crisis de deuda global. No se debe a que los activos cumplan años, sino al colapso de los mercados crediticios.
Yardney dijo que el problema con la teoría era que era inofensiva; Esto mantiene a los inversores esperando una caída, mientras el mercado sigue subiendo en segundo plano.
Dijo que Australia en general no tiene las condiciones para ventas forzosas masivas.
«Una crisis inmobiliaria normalmente requiere desempleo, una recesión severa o un evento crediticio grave, cada uno de los cuales hace que los propietarios e inversores no puedan mantenerse al día con los pagos de la hipoteca y necesiten vender urgentemente», dijo.
«No se entiende la mecánica de una crisis sin una amplia ola de ventas forzadas y compradores que las absorban».
Los precios de la vivienda en Australia siguen aumentando debido a una escasez crónica en la oferta de viviendas nuevas.
Sin embargo, Yardney dijo que en algunas áreas el precio podría comenzar a bajar en 2026.
‘¿Algunos tipos de activos tienen un rendimiento inferior? Claro’, dijo.
‘Pero una crisis nacional requiere ventas forzadas generalizadas y la evaporación de los compradores.
«Actualmente, las previsiones para 2026 son que los precios en la mayoría de las capitales aumenten entre un 5 y un 10 por ciento, no que disminuyan».
El director de investigación de Quotility Australia, Tim Lawless, tampoco suscribe la teoría del ciclo de 18 años.
«Está muy claro que los ciclos inmobiliarios responden a factores macro como la configuración de las políticas monetaria y fiscal, la disponibilidad de crédito y la confianza», afirma.
‘En términos generales, el mercado se mueve con los flujos y reflujos de la oferta y la demanda durante un período de tiempo predeterminado.
«En el ciclo actual, ya estamos viendo señales de una desaceleración del mercado, ya que la asequibilidad es una barrera importante para la propiedad de una vivienda, junto con factores macro como el alto costo de vida, las altas tasas y el bajo sentimiento».
Lawless dijo que una caída material en el valor de la vivienda requeriría que los niveles de oferta de vivienda cambien significativamente.
«Siempre existe el riesgo de que se produzca un shock, pero internamente es imposible de predecir», dijo.
Para finales de 2026, se esperan niveles récord de vivienda en todas las ciudades capitales, dijo el economista senior Dr. Joel Bowman.
«Para que los precios realmente bajen, normalmente se necesitan cosas como un aumento del desempleo o un exceso de oferta de viviendas», afirma.
‘Este es un patrón que hemos visto en otros países donde los mercados inmobiliarios se han derrumbado.
‘En Australia vemos un panorama muy diferente. El mercado laboral es fuerte, los salarios están aumentando y nos enfrentamos a una escasez de viviendas.
«A menos que haya un shock repentino y significativo para el empleo, los fundamentos no respaldan la idea de una crisis».
